Nhìn lại những đợt biến động giá đất tại Thủ Thiêm sau 2 thập niên

.

Trong suốt 20 năm qua, chưa khi nào đề tài về giá đất Thủ Thiêm bớt "nóng". Chứng nhân cho những cơn bão giá đất liên tục tràn qua bán đảo Thủ Thiêm - nơi sở hữu vị trí đắc địa bậc nhất Sài Gòn chính là những người dân bị giải tỏa, trong đó bao gồm cả những hộ gia đình đã nhận tiền bồi thường ra đi hoặc tái định cư, tạm cư cho đến những hộ dân quyết ở lại bám đất, giữ nhà...

Khu đô thị Thủ Thiêm nằm ở vị trí đối diện với quận 1 qua bờ sông Sài Gòn, chiếm trọn bán đảo Thủ Thiêm (quận 2, Tp.HCM). Tổng diện tích của khu đô thị này vào khoảng 657 ha. Năm 1996, Chính phủ phê duyệt quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm với kỳ vọng đây sẽ là trung tâm tài chính, thương mại tầm cỡ quốc tế và là đô thị đẹp nhất khu vực Đông Nam Á.

Theo quy hoạch, khu đô thị Thủ Thiêm gồm 5 khu chính là: khu vực lõi trung tâm; 3 khu dân cư (phía Bắc, phía Đông, khu dân cư dọc đại lộ Mai Chí Thọ) và khu châu thổ phía Nam. Tp.HCM đã mất tổng cộng 10 năm để giải tỏa trắng gần như tất cả bán đảo Thủ Thiêm và gần 30.000 tỷ đồng để chi trả bồi thường, tái định cư. Để nhường chỗ cho siêu dự án này, đã có khoảng 15.000 hộ dân phải di dời.

khu đô thị thủ thiêm
Một dự án thành phần đang dần hình thành trong Khu
đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: Như Quỳnh

Giá đất Thủ Thiêm chỉ 150.000 đồng/m2 giai đoạn 1996 - 2008

Đây là giai đoạn đầu tiên cũng là giai đoạn bão táp trong quá trình hình thành khu đô thị này. Bởi lẽ, để có thể di dời khoảng 15.000 hộ dân lấy mặt bằng cùng với nhiều trường hợp nhấ định không chịu rời đi đã khiến phát sinh rất nhiều vấn đề như: hiệp thương giá, đo vẽ bản đồ, khiếu nại, khiếu kiện, cưỡng chế, di dời, tái định cư…

Vào năm 2003, ban bồi thường gửi thông báo đất nông nghiệp tại phường An Lợi Đông được nhận đền bù với giá 150.000 - 200.000 đồng/m2; đất ở được bồi thường thấp nhất 1,95 triệu đồng/m2. Những năm kế tiếp, mức đền bù đất ở cao nhất cũng chỉ đạt khoảng 18 triệu đồng/m2. Tại những thời điểm này, giá đất ở theo thị trường tại Thủ Thiêm vào khoảng 25 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí và tuyến đường.

Tháng 10/2008, Chủ tịch Nguyễn Minh Triết dẫn đầu đoàn đại biểu Quốc hội Tp.HCM có buổi tiếp xúc cử tri quận 2. Tại đây, hàng loạt chất vấn liên quan đến khiếu kiện tại Thủ Thiêm được đưa ra chất vấn. Nhiều cử tri có mặt bức xúc cho biết, mức giá đền bù di dời đất tại Thủ Thiêm quá thấp, nhiều gia đình không chấp nhận mức bồi thường này nên nhiều năm trời ròng rã đi khiếu kiện khắp nơi.

Giá đất Thủ Thiêm tăng hàng trăm lần trong giai đoạn 2009-2018

Sau 10 năm thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng với giá đất rất thấp, bắt đầu từ giai đoạn 2009-2018 khi khu đô thị Thủ Thiêm bước vào giai đoạn làm hạ tầng, thu hút và kêu gọi đầu tư, giá đất tại đây cũng tăng chóng mặt.

Trong một báo cáo về Thủ Thiêm mà CBRE Việt Nam công bố vào tháng 9/2015, giá đất trung bình tại Thủ Thiêm, quận 2 ở mức hơn 3.000 USD/m2 (khoảng 68 triệu đồng/m2). Các doanh nghiệp muốn tiếp cận quỹ đất tại Thiêm sẽ không được gia hạn mà buộc phải trả ngay chi phí đất. CBRE khi đó cũng dự báo, trong tương lai, các dự án tại Thủ Thiêm có thể cung cấp tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 5,1 triệu m2.

Toàn cảnh khu đô thị Thủ Thiêm
Toàn cảnh khu đô thị Thủ Thiêm nhìn từ quận 1 sang. Ảnh: Như Quỳnh

Tuy nhiên, cuối năm 2017 vừa qua, Công ty TNHH Gachvang thực hiện một báo cáo diễn biến giá đất tại Thủ Thiêm cho thấy, đỉnh giá đất tại bán đảo này gần chạm ngưỡng 170 triệu đồng/m2. Đỉnh giá này rời vào khu vực đất mặt tiền đường Trần Não, phường An Lợi Đông, từ đoạn cắt đường Mai Chí Thọ đi xuyên vào tâm đô thị. Cụ thể, vào giữa tháng 11/2017, giá đất tại khu vực này đạt 169,7 triệu đồng/m2. Đây cũng là tuyến đường có giá đất biến động mạnh mẽ nhất trong năm 2017 với biên độ tăng đạt 121,55%.

Đỉnh giá đất Thủ Thiêm tiếp tục diễn biến theo xu hướng tăng, đến cuối tháng 4/2018 đã chạm ngưỡng 210 triệu đồng/m2. Cụ thể, đất mặt tiền đường Trần Não đi xuyên vào tâm đô thị Thủ Thiêm có giá 207,15 triệu đồng/m2. Nếu so với đỉnh sốt thời điểm tháng 4/2017, mỗi m2 đất tại tuyến đường này đã đội giá thêm 26,44 triệu đồng, tương đương mức tăng 20%. Xếp ở vị trí tiếp theo là tuyến đường Lương Định Của với mức giá 177,5 triệu đồng/m2. Vị trí thứ ba là tuyến phố Mai Chí Thọ với giá chào bán khoảng 156,4 triệu đồng/m2.

Báo cáo trên của Gachvang cũng công bố kết quả khảo sát biến động giá đất của 5 phường nằm trong khu quy hoạch Thủ Thiêm. Đây cũng là những địa bàn ghi nhận biến động tăng giá đất mạnh mẽ, trong đó Bình Khánh tăng 38,19%; Thủ Thiêm tăng 34,59%; An Khánh tăng 31,47%; An Lợi Đông tăng 22,88% và Bình An tăng 13,1%.

Các báo cáo thị trường trong những năm qua đều cho thấy đỉnh giá đất tại Thủ Thiêm liên tục tịnh tiến theo từng năm. Mặc dù vậy, đến ngày 9/5, trong buổi tiếp xúc cử tri giữa tổ đại biểu Quốc hội với người dân Thủ Thiêm, những mảnh ghép của bức tranh giá đất tại bán đảo này lại có thêm những tình tiết mới.

Theo thông tin mà cử tri Lê Thị Bạch Tuyết trình bày, mới đây bà vừa liên hệ với  phòng kinh doanh của một dự án đang xây dựng trên trục đại lộ Mai Chí Thọ, nơi trước đây bà từng sinh sống để hỏi giá và được biết hiện đất tại đây có giá 350 triệu đồng/m2. Dù giá cao là thế nhưng dự án cũng không có hàng để bán, dự kiến sẽ có thêm một số căn nữa vào năm sau với giá 23 tỷ đồng/căn.

Theo số liệu thống kê của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, tính đến tháng 5/2018, biệt thự tại khu đô thị Thủ Thiêm có mức giá trung bình khoảng 8.612 USD/m2 (tương đương nhà liền thổ có giá 196 triệu đồng/m2). Giá trần tại các khu nhà phố thương mại (shophouse) ở mức 9.653 USD/m2 (tương đương gần 220 triệu đồng/m2). Với loại biệt thự diện tích lớn (1.000 m2), giá lên tới 150 tỷ đồng/căn. Hiện nhiều doanh nghiệp đang chào bán các shophouse tại Thủ Thiêm với giá khoảng 70 tỷ đồng/căn.

Dù giá đất Thủ Thiêm tăng lên từng ngày nhưng khu tái định cư nằm giữa lòng khu đô thị này lại vô cùng đìu hiu, Tp.HCM đưa ra bán đấu giá mà chẳng ai mua. Cụ thể, mới đây, gần 3.790 căn hộ tái định cư được Tp.HCM đưa ra bán đấu giá. Những căn hộ này nằm trong chương trình 12.500 hộ tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), tọa lạc ở vị trí dọc tuyến đường đẹp nhất đô thị - đại lộ Mai Chí Thọ.

Các căn hộ tái định cư nói trên có giá khởi điểm là hơn 9.000 tỷ đồng, tức mỗi căn hộ có giá trung bình khoảng 2,37 tỷ đồng. Phía Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Tp.HCM mới đây cũng xác nhận, đến nay những căn hộ này vẫn chưa có ai mua.

Nguồn: dothidiaoc.com